Η Νέα Σμύρνη έχει ένα παράδοξο που το βλέπεις με γυμνό μάτι: μια πόλη γεμάτη ζωή, δραστηριότητα και ζήτηση για κατοικία, αλλά με εκατοντάδες κλειστά διαμερίσματα. Πολυκατοικίες της δεκαετίας του ’60 και του ’70 με παντζούρια μόνιμα κατεβασμένα, διαμερίσματα που κληρονομήθηκαν και έμειναν «παγωμένα», σπίτια που χρειάζονται ανακαίνιση και κόστος που οι ιδιοκτήτες διστάζουν να σηκώσουν.
Το αποτέλεσμα;
Μια αγορά ενοικίων που έχει γίνει σχεδόν απαγορευτική για νέους, φοιτητές, ζευγάρια, ακόμη και εργαζομένους με σταθερό εισόδημα. Στη Νέα Σμύρνη ένα παλιό δυάρι έχει φτάσει εύκολα τα 650–800 ευρώ, ενώ τα μικρά διαμερίσματα εξαφανίζονται πριν καν εμφανιστούν στις αγγελίες.
Αυτό όμως αλλάζει.
Και αλλάζει από 1 Ιανουαρίου 2026, όταν τίθεται σε ισχύ το νέο πλαίσιο για τα «κλειστά σπίτια» – μια ρύθμιση που μπορεί πραγματικά να μεταμορφώσει την εικόνα της πόλης.
Τι αλλάζει από το 2026 – και γιατί αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες στη Νέα Σμύρνη
Η νέα ρύθμιση φέρνει δύο μεγάλα κίνητρα:
1. Επιδότηση ανακαίνισης για να γίνει το σπίτι κατοικήσιμο
Αφορά διαμερίσματα που ήταν κλειστά για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Το κράτος επιδοτεί μέρος του κόστους ανακαίνισης, ώστε το ακίνητο να μπορεί να βγει ξανά στην αγορά.
2. Απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια
Αρκεί ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε μακροχρόνια μίσθωση.
Δηλαδή, για τρία ολόκληρα χρόνια, ο φόρος στα ενοίκια είναι μηδενικός.
Και τα δύο μαζί σημαίνουν ότι ένας ιδιοκτήτης που σήμερα έχει ένα παλιό, κλειστό σπίτι χωρίς απόδοση, από το 2026 μπορεί να έχει καθαρό εισόδημα για τρία χρόνια, χωρίς να πληρώσει ούτε ένα ευρώ φόρο, ενώ παράλληλα έχει ήδη λάβει επιδότηση ανακαίνισης.
Πόσα κλειστά σπίτια έχει η Νέα Σμύρνη; Περισσότερα απ’ όσα νομίζουμε
Αν και δεν υπάρχει επίσημη απογραφή σε επίπεδο δήμου, τα στοιχεία του ΕΝΦΙΑ και τα δεδομένα από τεχνικά γραφεία της περιοχής δείχνουν ότι:
- Στη Νέα Σμύρνη υπάρχουν πολλά κλειστά διαμερίσματα, ιδίως σε παλιές πολυκατοικίες.
- Σημαντικό ποσοστό αυτών ανήκει σε κληρονόμους που δεν έχουν ξεκαθαρίσει τι θα κάνουν με το ακίνητο.
- Πολλά από αυτά τα διαμερίσματα χρειάζονται άμεσα:
– ανακαίνιση κουζίνας/μπάνιου,
– αλλαγή κουφωμάτων,
– βάψιμο,
– ηλεκτρολογικά και υδραυλικά.
Άρα η νέα ρύθμιση αφορά πραγματικό υλικό που μπορεί να βγει στην αγορά.
Τι σημαίνει αυτό για τους ενοικιαστές της πόλης
Αν έστω ένα μικρό ποσοστό των κλειστών διαμερισμάτων ανοίξει, η επίδραση θα είναι άμεση:
- Μεγαλύτερη διαθεσιμότητα
→ περισσότερα σπίτια προς ενοικίαση.
- Πίεση προς τα κάτω στις τιμές
→ ειδικά στα παλιά, μικρά διαμερίσματα.
- Περισσότερες επιλογές για νέους και φοιτητές
→ σε μια πόλη που παραδοσιακά τους προσελκύει.
- Μείωση της υπερβολικής ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές
→ Άλσος, Κεντρική Πλατεία, Άγιος Σώστης.
Το μέτρο δεν υπόσχεται θαύματα, αλλά υπόσχεται ισορροπία.
Και στη Νέα Σμύρνη, η αγορά κατοικίας έχει ξεφύγει τόσο, που ακόμη και μικρές ισορροπίες κάνουν μεγάλη διαφορά.
Case study: Πώς συμφέρει έναν ιδιοκτήτη στη Νέα Σμύρνη
Ας δούμε ένα πραγματικό σενάριο, από αυτά που συναντάμε καθημερινά:
- Διαμέρισμα 70 τ.μ., παλιό, κλειστό 4 χρόνια.
- Απαιτούμενες εργασίες: βάψιμο, μπάνιο, μικρές ηλεκτρολογικές παρεμβάσεις.
- Εκτιμώμενο κόστος ανακαίνισης: 4.000–6.000€.
Με το νέο πρόγραμμα:
- Ο ιδιοκτήτης λαμβάνει επιδότηση ανακαίνισης (ποσοστό ανάλογο του εισοδήματός του).
- Μπορεί να μισθώσει το σπίτι για 650–700€ καθαρά.
- Και για τρία χρόνια δεν πληρώνει φόρο εισοδήματος.
Δηλαδή η επένδυση αποσβένεται μέσα σε λίγους μήνες
και ο ιδιοκτήτης έχει καθαρό ενοίκιο για 36 μήνες.
Κερδίζει και η πόλη: λιγότερη εγκατάλειψη, περισσότερη ζωή
Τα κλειστά σπίτια δεν είναι μόνο οικονομικό ζήτημα.
Είναι αστικό, κοινωνικό και αισθητικό.
Σε πολλές περιοχές της Νέας Σμύρνης βλέπουμε:
- εγκαταλελειμμένες εισόδους,
- σκοτεινές πολυκατοικίες,
- διαμερίσματα που ρημάζουν,
- μείωση της ασφάλειας,
- μείωση της κίνησης στα τοπικά μαγαζιά.
Αν αυτά τα σπίτια ανοίξουν:
- γεμίζουν και πάλι οι πολυκατοικίες,
- αυξάνεται η ασφάλεια,
- στηρίζεται η τοπική αγορά,
- αυξάνεται η ζωντάνια και η κινητικότητα της γειτονιάς.
Η Νέα Σμύρνη είναι πόλη που ζει από την πυκνότητα και τη ζωντάνια της.
Το κλειστό διαμέρισμα είναι το ακριβώς αντίθετο από αυτό που χρειάζεται.
Το 2026 μπορεί να είναι χρονιά-σταθμός για τη Νέα Σμύρνη
Αν όλα πάνε όπως σχεδιάζονται, η πόλη θα ζήσει μια σημαντική αλλαγή:
- περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα,
- σταθερότερα ενοίκια,
- πραγματικά κίνητρα για ιδιοκτήτες,
- καλύτερη ποιότητα κατοικίας,
- περισσότερη ασφάλεια και ζωή στις γειτονιές.
Η πολιτική αυτή –αν προχωρήσει όπως ανακοινώθηκε– μπορεί να γίνει το σημαντικότερο αστικό εργαλείο που έχει δει η Νέα Σμύρνη εδώ και χρόνια.
Και αυτή τη φορά, τα οφέλη δεν θα τα δουν μόνο οι ιδιοκτήτες ή μόνο οι ενοικιαστές.
Θα τα δει ολόκληρη η πόλη.
