Γράφει η Εύη Τσοπανίδου
Η αναζήτηση κατοικίας με προσιτό ενοίκιο στη Νέα Σμύρνη αποτελεί σημαντική πρόκληση για πολλά νοικοκυριά, καθώς οι τιμές στην αγορά ακινήτων παραμένουν υψηλές. Με ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων να αντιστοιχεί, βάσει των μέσων ζητούμενων τιμών, σε περίπου 776 ευρώ τον μήνα, το κόστος στέγασης απορροφά σημαντικό μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent) και οι νέες προτάσεις που εξετάζονται για την ενίσχυσή του επαναφέρουν στο προσκήνιο το ζήτημα της προσιτής κατοικίας.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η δημιουργία διαμερισμάτων αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση, με προκαθορισμένα μισθώματα.
Μάλιστα, μεταξύ των προτάσεων που βρίσκονται υπό επεξεργασία είναι το μηνιαίο ενοίκιο να μην υπερβαίνει το 25%-30% του καθαρού οικογενειακού εισοδήματος.
Το ερώτημα, ωστόσο, είναι εάν ένα τέτοιο μοντέλο θα μπορούσε να δημιουργήσει περισσότερες επιλογές κατοικίας και για όσους επιθυμούν να ζήσουν στη Νέα Σμύρνη.
Πόσο κοστίζει σήμερα ένα ενοίκιο στη Νέα Σμύρνη
Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της αγοράς ακινήτων αποτυπώνουν την κατάσταση που αντιμετωπίζουν όσοι αναζητούν σπίτι στην περιοχή.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας Indomio, τον Σεπτέμβριο του 2026 η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στη Νέα Σμύρνη διαμορφώθηκε στα 11,09 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας αύξηση 1,65% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025.
Με βάση αυτή την τιμή, το ενδεικτικό μηνιαίο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων διαμορφώνεται περίπου στα 776 ευρώ, ενώ για κατοικία 90 τετραγωνικών μέτρων πλησιάζει τα 998 ευρώ.
Οι τιμές διαφοροποιούνται και μεταξύ των συνοικιών. Στη Χρυσάκη η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 11,99 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στο Κέντρο τα 11,15 ευρώ, στον Άγιο Σώστη τα 10,91 ευρώ και στην Άνω Νέα Σμύρνη τα 10,49 ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι πρόκειται για ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι για τα τελικά ποσά στα οποία υπογράφονται τα μισθωτήρια συμβόλαια. Το πραγματικό κόστος κάθε κατοικίας εξαρτάται από την παλαιότητα, την κατάσταση, την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Ενοίκια από 375 έως 450 ευρώ; Τι προβλέπει η πρόταση
Μία από τις σημαντικότερες ιδέες που εξετάζονται για την ενίσχυση της προσιτής κατοικίας είναι η σύνδεση του μηνιαίου μισθώματος με το εισόδημα των ενοικιαστών.
Σύμφωνα με το σχέδιο που βρίσκεται υπό επεξεργασία, η δαπάνη ενοικίου θα μπορούσε να περιορίζεται στο 25%-30% του καθαρού οικογενειακού εισοδήματος. Για παράδειγμα, ένα νοικοκυριό με καθαρό μηνιαίο εισόδημα 1.500 ευρώ θα μπορούσε, εφόσον υιοθετηθεί η συγκεκριμένη πρόταση, να καταβάλλει ενοίκιο από 375 έως 450 ευρώ. Αντίστοιχα, για μια οικογένεια με καθαρό εισόδημα 2.000 ευρώ, το ενδεικτικό ποσό θα κυμαινόταν από 500 έως 600 ευρώ τον μήνα.
Τα ποσά αυτά δεν αποτελούν εγκεκριμένα ενοίκια, ούτε σημαίνουν ότι υπάρχουν διαθέσιμα διαμερίσματα στις συγκεκριμένες τιμές. Πρόκειται για παραδείγματα του τρόπου με τον οποίο θα μπορούσε να λειτουργήσει το προτεινόμενο εισοδηματικό κριτήριο, εφόσον ενσωματωθεί στο τελικό πλαίσιο.
Η σύγκριση, πάντως, με τις σημερινές ζητούμενες τιμές στη Νέα Σμύρνη αναδεικνύει τη διαφορά ανάμεσα στο κόστος της ελεύθερης αγοράς και στο επίπεδο μισθωμάτων που επιδιώκει να προσεγγίσει το νέο στεγαστικό μοντέλο.
Τι ισχύει ήδη για το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»
Το Build to Rent δεν αποτελεί πλέον απλώς μια κυβερνητική εξαγγελία. Το βασικό θεσμικό πλαίσιο έχει ήδη θεσπιστεί με τα άρθρα 7 και 8 του νόμου 5313/2026.
Σύμφωνα με την επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής, το πρόγραμμα προβλέπει κίνητρα για επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό τομέα ή στη διαχείριση ακινήτων, προκειμένου να κατασκευάζουν νέες κατοικίες ή να μετατρέπουν υφιστάμενα κτίρια άλλης χρήσης σε διαμερίσματα προς ενοικίαση.
Η βασική προϋπόθεση είναι τα ακίνητα να διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον δέκα ετών, με προκαθορισμένο μίσθωμα.
Για τις επιχειρήσεις που θα συμμετάσχουν προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων των συγκεκριμένων κατοικιών, υπό τους όρους που ορίζει η νομοθεσία. Ωστόσο, η πρακτική εφαρμογή του προγράμματος απαιτεί την εξειδίκευση των όρων του μέσω των προβλεπόμενων υπουργικών αποφάσεων.
Νέα συγκροτήματα κατοικιών και περισσότερα διαμερίσματα
Πέρα από το πλαίσιο που έχει ήδη θεσπιστεί, εξετάζονται πρόσθετες ρυθμίσεις που θα μπορούσαν να ενισχύσουν την κατασκευή προσιτών κατοικιών.
Στις προτάσεις περιλαμβάνεται η ανάπτυξη οικιστικών συγκροτημάτων με τουλάχιστον 50 διαμερίσματα και ελάχιστη επιφάνεια ανάπτυξης 3.000 τετραγωνικών μέτρων, καθώς και η διατήρηση των κατοικιών σε καθεστώς προσιτής μακροχρόνιας μίσθωσης για διάστημα που θα μπορούσε να φτάνει τα 15 έως 25 χρόνια.
Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται η δυνατότητα χορήγησης πρόσθετων πολεοδομικών κινήτρων, ακόμη και μέσω αύξησης του ύψους ορισμένων κτιρίων κατά έναν ή δύο ορόφους.
Η συγκεκριμένη πρόταση, ωστόσο, δεν αποτελεί εγκεκριμένη αλλαγή στους ισχύοντες όρους δόμησης. Για την ενδεχόμενη εφαρμογή της απαιτείται ειδική νομοθετική επεξεργασία, λαμβάνοντας υπόψη και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
Στο ίδιο πλαίσιο εξετάζονται πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, ευνοϊκότερη χρηματοδότηση των επενδύσεων και ταχύτερες διαδικασίες αδειοδότησης.
Για τους μελλοντικούς ενοικιαστές, μεταξύ των προτάσεων περιλαμβάνονται επίσης πιθανές μειώσεις δημοτικών τελών και φορολογικές ελαφρύνσεις.
Όλες αυτές οι πρόσθετες παρεμβάσεις βρίσκονται στο στάδιο του σχεδιασμού και δεν πρέπει να συγχέονται με τις διατάξεις που έχουν ήδη ψηφιστεί.
Θα μπορούσε να εφαρμοστεί στη Νέα Σμύρνη;
Για τους κατοίκους της Νέας Σμύρνης, το ουσιαστικό ερώτημα είναι εάν το νέο στεγαστικό μοντέλο θα μπορούσε να επηρεάσει την τοπική αγορά ενοικίων.
Η περιοχή συγκεντρώνει διαχρονικά ενδιαφέρον για κατοικία, καθώς συνδυάζει εμπορική δραστηριότητα, πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς, σχολεία και χώρους αναψυχής.
Την ίδια στιγμή, η ανάπτυξη νέων συγκροτημάτων προσιτής κατοικίας θα εξαρτηθεί από παράγοντες όπως η διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων, οι ισχύοντες πολεοδομικοί περιορισμοί και το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Μέχρι στιγμής δεν έχει επιβεβαιωθεί η υλοποίηση συγκεκριμένου έργου Build to Rent στη Νέα Σμύρνη, ούτε έχει ανακοινωθεί η κατασκευή διαμερισμάτων στην περιοχή στο πλαίσιο του προγράμματος.
Αυτό σημαίνει ότι, παρά το γεγονός πως το θεσμικό πλαίσιο αφορά δυνητικά ολόκληρη τη χώρα, δεν μπορεί ακόμη να θεωρηθεί δεδομένο ότι θα δημιουργηθούν νέες κατοικίες με προσιτό ενοίκιο στον Δήμο Νέας Σμύρνης.
Ποιοι θα μπορούν να νοικιάσουν και πότε ξεκινούν οι αιτήσεις
Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα αφορά τα κριτήρια επιλογής των ενοικιαστών. Στον υπό επεξεργασία σχεδιασμό εξετάζονται εισοδηματικά και άλλα κριτήρια, προκειμένου να προσδιοριστούν τα νοικοκυριά που θα μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση στις κατοικίες.
Ωστόσο, δεν έχει ανακοινωθεί διαδικασία υποβολής αιτήσεων για ενδιαφερόμενους ενοικιαστές, ούτε έχουν οριστικοποιηθεί τα μισθώματα που θα εφαρμόζονται.
Οι σχετικές λεπτομέρειες αναμένεται να αποσαφηνιστούν μέσα από τις αποφάσεις που θα εξειδικεύσουν τον τρόπο λειτουργίας του προγράμματος.
Για όσους αναζητούν σπίτι στη Νέα Σμύρνη, οι εξελίξεις παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Με τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης να ξεπερνά ήδη τα 11 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, κάθε πρωτοβουλία που μπορεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών σε πιο προσιτές τιμές αποκτά σημασία.
Το αν το νέο μοντέλο θα προσφέρει ουσιαστική διέξοδο και στους κατοίκους της περιοχής θα φανεί από τους τελικούς όρους εφαρμογής και, κυρίως, από το πού θα υλοποιηθούν οι πρώτες επενδύσεις.
© nstimes.gr. Απαγορεύεται ρητά η διασκευή, η παραποίηση ή η ιδιοποίηση της παρούσας έρευνας. Η αναπαραγωγή επιτρέπεται αποκλειστικά με σαφή αναφορά του nstimes.gr και ενεργό σύνδεσμο (link). Κάθε παραβίαση των πνευματικών δικαιωμάτων θα διώκεται νομικά.
